[4차산업행정뉴스=4차산업행정뉴스기자] 경제정의실천시민연합(이하 경실련)이 서울시 동작구 수도방위사령부(이하 수방사) 부지의 총 개발이익 1631억원(추정금)을 국방부(분양이익 1529억원)와 LH(수수료 이익 102억원)의 몫으로 돌아갈 것이라고 전망했다.

그러면서 정부가 국민을 상대로 집장사를 함으로써 막대한 수익을 가져가는 것이라고 비판하며, 정부에 땅장사·집장사 중단을 촉구했다.

이에 국토교통부(이하 국토부)가 "경실련의 주장이 사실과 다르다"고 반박하자 경실련이 "공공주택 분양원가부터 모두 공개하라"며 재반박했다.

경실련은 지난 6일 서울 종로구 경실련 강당에서 기자회견을 개최하고 '동작구 수방사 부지 사전청약 분양가격' 분석 결과를 공개했다.

경실련에 따르면 국방부는 수방사 부지를 1960년대부터 보유하고 있는 것으로 보이며 토지 취득가액은 별도로 공개되지 않았다. 단 1968년 여의도 국회의사당 부지가 평당 1만원, 1970년 강남 한전부지가 평당 5000원 수준에서 취득됐다. 이에 수방사 부지 취득가도 평당 1만원 수준이었을 것으로 추측된다는 게 경실련의 설명이다.

당시 시세 평당 1만원을 기준으로 용적률 289.97%를 적용할 경우 아파트 평당 토지비는 3448원이다(취득가 1만원÷용적률 289.97%). 건축비는 성남복정 아파트(2022년 11월 LH 분양)를 기준으로 삼아 본청약 시점까지 기본형건축비 상승률을 적용, 산출한 결과 평당 932만원이다.

경실련 추정 토지비와 건축비를 합쳐 수방사 부지의 분양원가를 계산하면 평당 932만 3000원, 27평(전용 59㎡) 1채당 2억 5000만원이다. 2020년 기획재정부의 '수방사 부지 등 저활용 군관사 복합개발 사업개요'에 따르면 당시 정부도 수방사 부지 등을 포함, 군관사 부지 개발비용을 1채당 2억 6000만원(2501세대·6622억원)으로 제시했다.

수방사 부지 사전청약 입주자모집 공고 당시 분양가격은 1채당 8억 7000만원으로 제시됐다. 따라서 분양가격에서 분양원가를 제외하면 6억 2000만원의 이익이 발생한다. 분양세대 263호의 총 개발이익은 1631억원이다. 총 개발이익은 국방부와 LH의 몫으로 돌아갈 예정이다.

정택수 경실련 경제정책국 부장은 "수방사 부지의 토지주는 국방부이며, LH가 개발과 분양을 맡는다"며 "LH의 개발이익은 위탁개발 수수료로 지급된다"고 말했다.

정 부장은 "지방자치단체 공유재산 운영기준에 따르면 국유지 등 공유재산을 위탁개발할 경우 위탁수수료는 개발수수료(총 건축원가의 4~5%)와 분양 수수료(분양가액의 2~3%)로 규정하고 있다"면서 "LH도 비슷한 기준을 적용하고 있을 것으로 판단되므로 개발수수료 5%, 분양수수료 3%를 각각 적용했다"고 설명했다.

정 부장은 "그 결과 LH 수수료는 1채당 3875만원(개발수수료 1258만원·분양수수료 2617만원)으로 예상, 263호의 총 수수료 102억원을 LH가 가져갈 것으로 보인다"며 "건축비와 토지비, 수수료 등을 제외한 나머지는 국방부 이익이다. 1채당 5억 8000만원이며 263호 전체로는 1529억원이 국방부 수익이 될 것으로 예상된다"고 밝혔다.

이어 "결과적으로 국방부가 1960년대 취득 당시만 해도 토지평당 1만원(263채 기준 2449만원)이었던 토지가치가 60여 년만에 아파트 개발로 1529억원(토지평당 6243만원)이 됐으니 6200배 이상으로 상승한 것과 다름없다"며 "경기불안과 전세사기 등으로 수많은 국민이 주거불안으로 고통받고 있는 지금, 정부가 국민을 상대로 집장사를 함으로써 막대한 수익을 가져가겠다는 것이 과연 옳은 일인지 의문을 갖지 않을 수 없다"고 지적했다.

그러자 국토부가 경실련의 주장을 반박했다. 국토부는 경실련의 기자회견 이후 설명자료를 배포하고 "동작구 수방사의 추정분양가는 사전청약 입주자 모집 공고 시점을 기준으로 분양가상한제 가격과 시세 등을 종합적으로 고려, 주변시세 대비 80% 이하로 산정된 것"이라며 "과도하게 비싼 분양가가 산정됐다는 것은 사실이 아니다"고 말했다.

국토부는 "최종 분양가는 향후 본청약 시 분양가상한제 가격 등을 바탕으로 분양가심사위원회를 통해 확정할 예정"이라면서 "또한 동작구 수방사 부지 사업은 공공분양주택 263호 외 군관사 208호와 행복주택 85호 건설을 포함하고 있다. 분양주택의 수익은 군관사와 행복주택 건설비용에 사용되는 것"이라고 설명했다.

이어 "LH는 국방부에서 지정한 위탁사업시행자로 해당부지에 공공주택 등을 건설하고 위탁수수료를 지급받으나 행복주택 85호는 LH가 매입, 임대주택으로 공급 예정"이라며 "LH가 102억원의 수익은 취한다는 내용은 사실이 아니며 주거복지를 위한 공익적인 역할이 더 크다고 할 수 있다"고 강조했다.

위탁수수료는 '개발보수(개발수수료)+분양보수(분양수수료)'로 책정된다. 경실련은 개발수수료 5%, 분양수수료 3%를 각각 적용했다. 하지만 국토부는 개발보수의 경우 개발원금의 3%, 분양보수의 경우 분양금액의 1%가 적용된다고 밝혔다.

국토부는 "정부는 청년·무주택서민의 내집 마련 꿈과 희망 실현을 목표로 과거 대비 3배 이상 규모인 뉴:홈(공공분양 50만호) 공급 계획을 마련했다"면서 "뉴:홈의 차질 없는 공급을 통해 국민 주거안정에 힘쓰도록 하겠다"고 덧붙였다.

하지만 경실련도 국토부의 반박에 재반박으로 맞섰다. 경실련은 7일 "직접 당사자가 아닌 국토부가 왜 반박의 주체로 나섰는지 선뜻 이해하기 어렵다"며 "그런데 더욱 이해하기 어려운 것은 반박문의 내용"이라고 말했다.

경실련은 "국토부는 '정부가 동작구 수방사 부지 사업을 통해 국민을 상대로 집장사를 함으로써 막대한 수익을 가져간다"는 내용이 전혀 사실이 아니라고 밝혔다"며 "그러나 경실련이 추정한 총 개발이익금 1631억에원 대해서는 구체적인 반박을 전혀 제시하지 못했다"고 지적했다.

경실련은 "국토부는 분양주택 수익이 군관사 208호, 행복주택 85호 건설비용에 사용되기 때문에 막대한 개발이익이 발생한 것은 아니라고 주장한다"면서 "그러나 용처가 어떻든 정부가 평당 1만원에 취득한 땅을 6200배나 오른 가격으로 장사를 벌이는 행위는 결코 합리화될 수 없으며 비판받아 마땅하다"고 꼬집었다.

경실련은 "게다가 엄밀히 말해 군관사는 국방부 예산으로, 공공주택은 주택도시기금과 국가재정 등으로 지어야 한다"며 "국민을 상대로 집장사를 벌인 것도 모자라 그 수익을 이처럼 사용하는 게 합당한지 따지는 것만으로도 큰 논란거리"라고 밝혔다.

이어 "국토부는 구차한 변명을 중단하고 수방사 분양가 산출근거 뿐만 아니라 지금까지 개발한 판교, 위례, 화성동탄 등 신도시별 사업비 내역과 개발이익 그리고 모든 공공주택 분양원가 등을 투명하게 공개해야 한다"면서 "만일 분양 가격 분석 결과 과도하게 책정된 부분이 확인된다면 이를 겸허하게 인정하고 분양계획을 전면 재검토해야 한다"고 강조했다.