서울시 신속통합기획으로 추진되는 재개발사업지구 조감도

[4차산업행정뉴스=서정용발행인]       서울시가 재개발·재건축 사업을 앞당기기 위해 추진하고 있는 ‘신속통합기획’의 운영 개선에 나서면서 정비사업 현장의 관심이 커지고 있다.

서울시에 따르면 신속통합기획 대상지는 311곳으로 확대됐으며 이 가운데 192곳이 기획을 완료했다.

신속통합기획은 재개발·재건축 정비계획 수립 초기부터 서울시가 가이드라인을 제시하고 주민·전문가와 함께 개발방향을 마련해 사업기간을 단축하는 공공지원 제도다.

그러나 정비사업 현장에서 중요한 것은 ‘기획 완료’ 이후다.

정비구역 지정과 추진위원회 구성, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분, 이주·철거와 착공 등 넘어야 할 절차가 계속되기 때문이다.

주민들의 최대 관심사는 ‘얼마나 빨리’보다 ‘얼마를 부담하나’

재개발·재건축 주민들이 사업 추진 과정에서 가장 민감하게 받아들이는 문제는 추가 분담금과 사업성이다.

최근 건설공사비와 금융비용이 상승하면서 사업기간이 늘어날수록 조합원 부담 증가 가능성도 커진다.

특히 사업 초기에는 개발 기대감으로 찬성했던 주민도 추정분담금이 구체화되면 사업 추진에 다른 의견을 낼 수 있다.

상가 소유자와 주택 소유자, 고령의 장기 거주자와 투자 목적 소유자 등 이해관계가 다른 주민들이 하나의 정비계획에 합의해야 한다는 점도 사업 지연의 원인이 될 수 있다.

따라서 주민들이 체감하는 ‘신속통합’은 행정처리 기간만 줄이는 것이 아니라 사업성을 높이고 분담금 불확실성을 줄이는 데까지 이어져야 한다는 목소리가 나온다.

-기획은 끝났는데 왜 착공은 늦어지나

정비사업은 기획을 마쳤다고 곧바로 공사를 시작할 수 있는 구조가 아니다.

정비구역 지정 이후에도 조합설립과 사업시행인가, 시공사 선정, 관리처분 등의 절차가 남는다.

이 과정에서 공사비가 오르거나 조합과 시공사 간 갈등이 발생하고 주민 간 이해관계가 충돌하면 사업기간은 다시 길어질 수 있다.

서울시도 이 같은 문제를 인식하고 정비사업 전반에 대한 공정관리를 강화하고 있다.

결국 신속통합기획의 성패를 평가하려면 ‘몇 곳을 선정했느냐’ 또는 ‘몇 곳의 기획을 완료했느냐’보다 기획 완료 사업장이 실제 조합설립과 사업시행인가, 착공까지 얼마나 빠르게 진행됐는지를 살펴볼 필요가 있다.

-서울시, 주민 참여 앞당겨 갈등 사전 차단

서울시는 이번 운영 개선을 통해 기획 초기부터 주민 참여를 확대하고 사업 과정에서 발생할 수 있는 갈등을 사전에 조정한다는 방침이다.

이는 계획이 상당 부분 결정된 뒤 주민 의견을 수렴할 경우 발생할 수 있는 반발을 줄이고 초기부터 주민 요구를 계획에 반영하겠다는 취지다.

통합심의 단계에서 계획이 다시 수정되면서 시간이 지연되는 문제도 개선 대상으로 꼽힌다.

기획 단계부터 향후 심의에서 쟁점이 될 사안을 미리 검토하면 반복적인 계획 변경과 행정절차를 줄일 수 있다는 판단이다.

-전문가 관점에서 볼 핵심은 ‘착공 전환율’

도시정비사업의 최종 목적은 정비계획 수립 자체가 아니라 노후 주거환경을 개선하고 실제 주택을 공급하는 데 있다.

따라서 앞으로 서울시는 신속통합기획 대상지 숫자와 기획 완료 실적뿐 아니라 ▲정비구역 지정까지 소요기간 ▲조합설립까지 소요기간 ▲사업시행인가 진행률 ▲추정분담금 변동 ▲통합심의 처리기간 ▲실제 착공 전환율 등을 구체적으로 공개할 필요가 있다는 지적이 나온다.

사업이 늦어질수록 금융비용과 공사비 부담이 커지고 결국 주민 부담으로 전가될 가능성이 있기 때문이다.

서울시는 신속통합기획 2.0을 통해 종전 평균 18.5년가량 걸리던 정비사업 기간을 12년 이내로 단축한다는 목표를 제시하고 있다.

올해부터 2028년까지 조기 착공이 가능한 85개 구역, 약 8만5천 가구에 대해서도 별도의 밀착관리에 들어갔다.

-‘311곳·192곳’ 숫자보다 주민 체감 성과가 중요

신속통합기획 대상지가 크게 늘어난 것은 서울의 노후 주거지역에서 재개발·재건축 요구가 그만큼 크다는 것을 보여준다.

그러나 대상지 선정이나 기획 완료가 곧바로 주택공급을 의미하지는 않는다.

신속통합기획이 성공하려면 행정절차 단축과 함께 주민갈등 조정, 사업성 확보, 공사비 관리와 분담금 불확실성 해소가 동시에 이뤄져야 한다.

서울시가 이번 운영 개선을 통해 ‘기획의 신속화’를 넘어 ‘착공의 신속화’까지 실현할 수 있을지가 향후 정책 평가의 핵심이 될 전망이다.